广东省深圳市人民政府


深圳经济特区商品住宅外销管理办法
深圳市人民政府



第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)商品住宅外销的管理，保障房地产市场的正常秩序，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合特区的实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅外销，是指将特区内的住宅出售给境外公司、企业其他组织、外国人、华侨、港澳台同胞以及在境外中资机构服务的国内人员。下列组织、个人有优先购买权：
(一) 在特区投资的外国人、华侨、港澳台同胞及其组织；
(二) 受雇请在特区工作的外国人、华侨、港澳台同胞。
第三条 外销的商品住宅用地，纳入年度的土地供应计划，计划由深圳市规划国土局(以下简称市规划国土局)编制，报经深圳市人民政府(以下简称市政府)批准后执行。执行中，需要调整计划的，应报市政府批准。
市规划国土局向市政府报送的年度土地供应计划中应载明商品住宅外销用地(包括开发企业土地存量中的年度外销用地)的位置、面积、出让方式。
第四条 拥有行政划拨土地存量的企业，应于每年九月底前向市规划国土局报送下年度的商品住宅外销计划。经批准纳入年度外销供应计划的，方可将商品住宅外销。符合前款规定的，开发企业还应与市规划国土局签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)，并按照外销市场价格补
交地价款，地价款以外汇支付。
第五条 商品住宅外销用地以招标、拍卖方式有偿出让。出让对象为在特区内具有房地产开发权的企业以及外国、华侨、港澳台的经济组织或个人。
第六条 商品住宅外销用地的地价及住宅售价，一律以外汇支付。
第七条 原拥有商品住宅外销经营权的单位，啄本办法施行之日起，其外销经营权予以取消，但通过有偿取得土地使用权，经批准取得单项外销权的除外。被取消外销经营权的单位，须按有关规定办理注销或变更登记等手续。
第八条 土地使用者在交清地价款后，凭出让合同到市规划国土局领取《商品住宅外销许可证》。
土地使用者外销商品住宅时，应将《商品住宅外销许可证》悬挂在售楼场所，以备查验。土地使用者制作的售楼广告和说明书中，应载明《商品住宅外销许可证》的号码。购楼者须认明《商品住宅外销许可证》方可购买。由于售楼广告或说明书作不真实宣传，或误导而造成所购住宅不
能登记的，土地使用者应承担责任。但购楼者明知不能外销而购买的，损失自负。
第九条 土地使用者刊登售楼广告，须持有《商品住宅外销许可证》，预售的，还须持有市规划国土局批准其预售商品住宅的批准文件。没有按上述规定提交证书、批准文件的，广告经营单位应当拒绝为其刊登售楼广告。
第十条 符合本办法第二条规定享有优先购买权的单位或个人，购买商品住宅的数量由市规划国土局核定。市规划国土局对行使优先权者给予指导。
第十一条 土地使用者向市规划国土局提出预售外销商品住宅申请时，必须提交下列文件：
(一) 市规划国土、建设管理部门签发的《建筑许可证》和《开工许可证》；
(二) 预售说明书；
(三) 房屋使用、管理、维修公约；
(四) 预售款的监管机构(银行或律师事务所)和监督方案；
(五) 经银行或注册会计师审核的，除用地价款外，投入开发建设的资金已达总投资的百分之二十五的验资证明；
(六) 《商品住宅外销许可证》。
预售说明书应包括的内容：楼宇的位置、装修标准、总套数、拟公开销售套数、每单元的建筑面积、拟售的价格、预售的时间、地点、竣工及交付使用的时间。预售申请一经批准，预售说明书对土地使用者有约束力。售楼广告与预售说明书的内容必须一致。
第十二条 预售的外销商品住宅，在未领取《房地产证》前不得转让，否则，转让无效。
经批准预售外销商品住宅的，土地使用者应当在预售之日起，每满七日后的第二天，将预售者的名册和商品买卖合同(预售)，报市规划国土局办理预售登记。
商品房买卖标准合同由市规划国土局会同深圳市工商行政管理局统一印制，按实际需要编号提供，使用其它文本一律不予登记，土地使用者弄虚作假或未按期办理预售登记的，按《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条的规定处理。
第十三条 预售外销的商品住宅必须公开销售。市规划国土局对房地产开发企业的销售活动进行监督。
第十四条 内销的商品住宅，不得转让给外国人、华侨、港澳台同胞及其组织。
第十五条 违反本办法第七条、第十四条规定以及未领取《商品住宅外销许可证》而预售或外销商品住宅时，其交易行为属非法转让土地，市规划国土局不予办理登记手续，并按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定处理，没收非法所得。违反者属房地产开发企业的，
同时注销其房地产开发经营权。
第十六条 土地使用者违反本办法第八条第二款规定的，由市规划国土局责令其停止售楼，限期改正。
第十七条 本办法施行前商品住宅已外销，但尚未按有关规定履行登记手续的，当事人应在本办法施行之日起三个月内到市规划国土局登记，市规划国土局按下列规定进行处理后，发给《房地产证》：
(一) 没有房地产外销权，又未经市规划国土局批准，而进行商品住宅外销的，按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条处理，没收其非法所得；
(二) 有房地产外销权的单位，其外销商品住宅的使用年期超过土地使用年期的，由销售单位向市规划国土局补足超过年期部分的地价款后，认可其土地使用年期；
(三) 一方出地，一方出资，合作建房外销的，按本条第(一)、(二)项的规定处理。
第十八条 经营房地产交易(代理)企业，必须按本办法的有关规定开展经营活动。违反者，由市规划国土局予以警告，责令其纠正；情节严重的，注销房地产交易经营权。
第十九条 过去市政府颁发的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第二十条 本办法由市政府负责解释。
第二十一条 本办法自颁布之日起施行。



1992年8月3日
国家税务总局


国家税务总局关于执行《企业会计制度》需要明确的有关所得税问题的通知

国家税务总局
国税发〔2003〕45号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
自2001年《企业会计制度》（财会字〔2000〕25号）执行以来，基层税务机关和许多企业财务人员普遍反映，税法与会计制度适度分离是必要的，但差异也需要协调。为减轻纳税人财务核算成本和降低征纳双方遵从税法的成本，有利于企业所得税政策的贯彻执行和加强征管，经与财政部等有关部门共同研究，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关规定，现就贯彻执行企业会计制度需要调整的若干所得税政策问题通知如下：
一、关于企业投资的借款费用
纳税人为对外投资而发生的借款费用，符合《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条规定的，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本。
二、关于企业捐赠
（一）企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价证券（商业企业包括外购商品）用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。
企业对外捐赠，除符合税收法律法规规定的公益救济性捐赠外，一律不得在税前扣除。
（二）企业接受捐赠的货币性资产，须并入当期的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。
（三）企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资产的入帐价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。企业取得的捐赠收入金额较大，并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务机关审核确认，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得。
企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时，可按税法规定结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、无形资产摊销额。
三、关于企业提取的准备金
（一）企业所得税前允许扣除的项目，原则上必须遵循真实发生的据实扣除原则，除国家税收规定外，企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金（包括资产准备、风险准备或工资准备等）不得在企业所得税前扣除。
（二）企业已提取减值、跌价或坏帐准备的资产，如果申报纳税时已调增应纳税所得，因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备应允许企业做相反的纳税调整；上述资产中的固定资产、无形资产，可按提取准备前的帐面价值确定可扣除的折旧或摊销金额。
（三）企业已提并作纳税调整的各项准备，如因确凿证据表明属于不恰当地运用了谨慎原则，并已作为重大会计差错进行了更正的，可作相反纳税调整。
企业年终申报纳税前发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为会计报告年度的纳税调整；企业年终申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为本年度的纳税调整。
四、关于企业资产永久或实质性损害
（一）企业的各项资产当有确凿证据证明已发生永久或实质性损害时，扣除变价收入、可收回的金额以及责任和保险赔偿后，应确认为财产损失。
（二）企业须及时申报扣除财产损失，需要相关税务机关审核的，应及时报核，不得在不同纳税年度人为调剂。企业非因计算错误或其他客观原因，而有意未及时申报的财产损失，逾期不得扣除。确因税务机关原因未能按期扣除的，经主管税务机关审核批准后，必须调整所属年度的申报表，并相应抵退税款，不得改变财产损失所属纳税年度。
（三）税务机关受理的企业申报的各项财产损失，原则上必须在年终申报纳税之前履行审核审批手续，各级税务机关须按规定时限履行审核程序，除非对资产是否发生永久或实质性损害的判断发生争议，不得无故拖延，否则将按《中华人民共和国税收征收管理法》和税收执法责任制的有关规定追究责任；发生争议的，应及时请示上级税务机关。
（四）当存货发生以下一项或若干情况时，应当视为永久或实质性损害：
1.已霉烂变质的存货；
2.已过期且无转让价值的存货；
3.经营中已不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货；
4.其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。
（五）出现下列情况之一的固定资产，应当视为永久或实质性损害：
1.长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产；
2.由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产；
3.已遭毁损，不再具有使用价值和转让价值的固定资产；
4.因固定资产本身原因，使用将产生大量不合格品的固定资产；
5.其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。
（六）当无形资产存在以下一项或若干情况时，应当视为永久或实质性损害：
1.已被其他新技术所替代，并且已无使用价值和转让价值的无形资产；
2.已超过法律保护期限，并且已不能为企业带来经济利益的无形资产；
3.其他足以证明已经丧失使用价值和转让价值的无形资产。
（七）当投资存在以下一项或若干情况时，应当视为永久或实质性损害：
1.被投资单位已依法宣告破产；
2.被投资单位依法撤销；
3.被投资单位连续停止经营3年以上，并且没有重新恢复经营的改组等计划；
4.其他足以证明某项投资实质上已经不能再给企业带来经济利益的情形。
五、关于养老、医疗、失业保险
（一）企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险，可以在税前扣除。
（二）企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或标准补缴的基本或补充养老、医疗和失业保险，可在补缴当期直接扣除；金额较大的，主管税务机关可要求企业在不低于三年的期间内分期均匀扣除。
六、关于企业改组
（一）符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）和《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发〔2000〕119号）暂不确认资产转让所得的企业整体资产转让、整体资产置换、合并和分立等改组业务中，取得补价或非股权支付额的企业，应将所转让或处置资产中包含的与补价或非股权支付额相对应的增值，确认为当期应纳税所得。
（二）符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第四条第（二）款规定转让企业暂不确认资产转让所得或损失的整体资产转让改组，接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定，不需要进行纳税调整。
（三）企业为合并而回购本公司股，回购价格与发行价格之间的差额，属于企业权益的增减变化，不属于资产转让损益，不得从应纳税所得中扣除，也不计入应纳税所得。
七、关于租赁的分类标准
（一）企业在对租赁资产进行税务处理时，须正确区分融资租赁与经营租赁。
（二）区分融资租赁与经营租赁标准按《企业会计制度》执行。
八、关于坏帐准备的提取范围
《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第四十六条规定，企业可提取5‰的坏帐准备金在税前扣除。为简化起见，允许企业计提坏帐准备金的范围按《企业会计制度》的规定执行。
九、企业发生的销售退回，只要购货方提供退货的适当证明，可冲销退货当期的销售收入。
十、企业发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无房老职工的一次性住房补贴资金，省级人民政府未规定标准的，由省一级国税局、地税局参照其他省份及有关部门标准协商确定。
企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省级国税局、地税局协商确定。
十一、本通知自2003年1月1日起执行，以前的政策规定与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。


国家税务总局
二○○三年四月二十四日