《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1．提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
2．按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3．交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
信息产业部


关于保护航空导航及水上通信安全对无线寻呼台站进行重新登记的通告
中华人民共和国信息产业部 中华人民共和国国家工商行政管理局




近几年来，我国无线寻呼业务发展十分迅速，适应了国民经济的发展，满足了广大群众对信息传送的需求。但是，随着无线寻呼台站的大量增加，部分地区电磁环境恶化，无线电干扰事件时有发生，甚至严重干扰航空导航及水上通信，危及人民生命财产安全。因此，必须进一步加强对
无线寻呼频率和台站的管理，彻底消除对航空导航和水上通信的干扰，改善电磁环境，整顿经营秩序，保障各类无线电业务的健康发展。为此，决定在全国范围内对无线寻呼台站进行重新登记。现将有关事宜通告如下：
一、根据无线寻呼台站是否干扰航空导航及水上通信及使用频率是否符合规定等情况，无线电管理机构对寻呼台分三类进行重新登记：
（一）允许重新登记的
工作频率符合国家规定、经相关无线电管理机构审批及领有无线电电台执照、电信业务经营许可证、营业执照、按规定交纳频率占用费并遵守其它无线电管理、通信行业管理及工商行政管理法规规定的寻呼台，可重新登记，并由无线电管理机构对其使用频率予以确认（有效期5年，期
满后重新办理使用手续）。
（二）不予重新登记的
1、对航空导航及水上通信造成干扰且经采取技术措施未能消除干扰的寻呼台，不予重新登记，并立即注销电台执照，收回频率。
2、工作频率不符合我国《无线电频率划分规定》及相关规定的寻呼台不予重新登记，并在2000年6月30日前注销电台执照和收回频率。这些频率为：业余业务144－146ＭＨz频段，229－235ＭＨz频段，137．000－138．000ＭＨz频段及149．9－?
保担埃埃担停葄频段，140．000ＭＨz、141．050ＭＨz、142．000ＭＨz、143．250ＭＨz、146．750ＭＨz、148．000ＭＨz等6个航空通信频率，在沿海、沿江（水上通航）城市和地区水上通信业务156．025－157．425、160．6
25－160．975和161．475－162．025ＭＨz频段。
（三）暂缓重新登记的
1、工作频率为国家原规划用于无线对讲机、专用网组网等业务频率的寻呼台暂缓重新登记，待国家无线电管理机构明确此类频率中可用于寻呼业务的频率后，符合要求的无线寻呼台可重新登记，不符合要求的无线寻呼台不予重新登记。
2、在邻近沿海、沿江（水上通航）的城市或地区，使用156．025－157．425、160．625－160．975和161．475－162．025ＭＨz水上通信频率的寻呼台。
对这类寻呼台，经无线电管理机构、水上通信部门和相关寻呼台联合测试和干扰分析，在确认不对水上通信产生有害干扰的条件下，可予重新登记。如产生有害干扰，不予重新登记。
二、此次重新登记工作自本通告发布之日起开始，至2000年6月30日结束。本通告发布后，各无线寻呼运营单位应在30日内向原批准频率及台站的无线电管理机构提交下列文件及资料：
寻呼台要求重新登记、确认频率使用权的申请；
原频率批准文件（复印件）；
发射台站资料及无线电台执照（复印件）；
无线寻呼业务经营许可证（复印件）；
营业执照（复印件）。
跨省联网台除向信息产业部无线电管理局提交上述文件及资料外，还须将原频率批准文件（复印件），无线寻呼业务经营许可证（复印件），营业执照以及在北京以外的发射台站资料及无线电台执照（复印件），提供给相关省（自治区、直辖市）无线电管理机构。
三、经无线电管理机构重新登记、换发电台执照并确认使用频率的无线寻呼经营单位，持新换发的电台执照向通信行业管理部门申请换发经营许可证，持新换发的经营许可证向工商行政管理部门申请换发营业执照，有关事项发生变化的，还应依法申请办理变更登记。
对于上述各种不予重新登记的寻呼台，无线电管理机构在注销电台执照并收回频率后，将有关情况通报相关通信行业管理部门和工商行政管理部门。无线寻呼经营单位须在规定的期限内到通信行业管理部门和工商行政管理部门办理注销经营许可证及营业执照手续，过期未办理的，通信
行业管理部门和工商行政管理部门依法吊销其经营许可证及营业执照。
四、设置无线寻呼发射基站必须经无线电管理机构批准并取得无线电管理机构颁发的无线电台执照。高山、高塔及城市建筑物的所有者或管理者，不得为未经无线电管理机构批准的无线寻呼发射台站提供设台场所。
五、为规范管理，对于无线寻呼频率指配给国家行政、事业单位而实际上由企业经营的寻呼台，根据机构改革、政企分开的原则，应将频率重新指配给实际运营者，使寻呼业务的频率使用者、频率占用费的交纳者、无线电电台执照与经营许可证和营业执照持有者相统一。
六、无线寻呼经营单位要自觉遵守有关法律、法规。对于未经批准或登记（包括逾期未办理重新登记）以及产生干扰、严重威胁国家及人民生命财产安全、拒不接受监管的寻呼台、站运营者，将依照《中华人民共和国无线电管理条例》和企业登记管理法规进行查处。造成严重后果的，
将依照《中华人民共和国刑法》第288条追究刑事责任。
七、鼓励无线寻呼经营企业走规模化、集约化发展的道路。通过建立无线寻呼平台等方式，有计划地逐步减少无线寻呼频率和发射台站。支持无线寻呼企业按照市场经济规律进行兼并、重组。
八、军队无线电管理机构根据本通告精神和全军无委“150ＭＨz频段军用无线电寻呼频率划分使用规定”的要求，对用于寻呼业务的频率进行清理。
特此通告。



1999年7月27日