甘肃省酒泉市人民政府办公室


关于批转市房管局《酒泉市城区廉租住房购买管理暂行办法实施细则》的通知


酒政办发〔2010〕208号


肃州区政府，市政府有关部门和单位：
　　市房地产管理局《酒泉市城区廉租住房购买管理暂行办法实施细则》已经2010年8月31日市政府第9次常务会议研究同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。
　

　二○一○年十月十五日


　　酒泉市城区廉租住房购买管理暂行办法实施细则

　　（酒泉市房地产管理局）

　　第一条　为确保酒泉市城区范围内廉租住房购买管理工作顺利实施，根据《酒泉市人民政府办公室关于批转市房管局〈酒泉市城镇廉租住房购买管理暂行办法〉的通知》（酒政办发〔2010〕　号）精神，结合酒泉市城区实际情况，制定本细则。
　　第二条　酒泉市城区（以下简称辖区）范围内凡符合本办法规定条件且自愿购买城区廉租住房的保障对象适用本细则。
　　第三条　酒泉市房地产管理局负责本辖区内廉租住房购买管理工作。市、区民政部门配合做好本辖区内廉租住房的购买监督管理工作。主要负责对申请家庭的收入、最低生活保障资格、保障人口等情况进行审查，对廉租住房购买政策的执行情况进行监督。
　　肃州区政府、市财政、发改（物价）、建设、国土资源、规划、统计、税务等部门及肃州区各相关部门、街道社区按照职责分工，做好相关工作。
　　第四条　本辖区用于购买的廉租住房范围、购买面积、购买价格的核定，按照《酒泉市城镇廉租住房购买管理暂行办法》执行。需要进行调整的，由市房地产管理部门和民政部门提出调整方案，报市政府批准后执行。
　　第五条　申请购买城区廉租住房的低收入家庭，必须同时具备下列条件：
　　（一）具有肃州区5年以上城镇常住非农业户口；
　　（二）家庭人均月收入低于肃州区城市低收入家庭收入标准；
　　（三）家庭无住房或自有住房人均住房建筑面积低于15平方米；
　　（四）家庭成员未享受房改优惠政策购买过房改房、经济适用住房或集资建房。
　　第六条　在市政府重大公益性项目的拆迁区域范围内，家庭人均月收入在800元以下，存在家庭人口多、有重大疾病或老弱病残等特殊情况，无力购买经济适用住房和商品房，户主申请购买廉租住房的，经市房地产管理局、市民政局、肃州区民政局和所在社区调查核实，情况属实的，可允许其购买。
　　第七条　申请购买廉租住房的家庭，应当由户主向户口所在地社区提出书面申请，同时提供下列材料：
　　（一）《城市居民最低生活保障证》或由民政、社区出具的家庭收入状况证明材料；
　　（二）由所在单位、户口所在地社区出具的家庭住房证明材料，有房户应提供现居住房屋的所有权证或相应权属凭证，租房户应提供租赁合同和租金交纳收据。
　　（三）家庭成员身份证和户口簿。
　　（四）委托他人办理的，需提交当场签字的授权委托书及受委托人的身份证明。
　　第八条　户口所在地社区受理申请资料后，应就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公示，公示期为15日，并将初审意见、公示情况和申请材料报送肃州区民政局。
　　第九条　肃州区民政局在收到社区报送的申请资料后，应就申请人是否正在享受城市居民最低生活保障待遇、家庭收入是否符合廉租住房申请条件提出审核意见并公示，公示期为15日，经公示无异议的，转送市房地产管理局。
　　第十条　市房地产管理局在收到肃州区民政局转送的申请资料后，应就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见。经审核，家庭收入、家庭住房状况符合保障条件的，由市房地产管理局进行审批，审批后的结果转肃州区民政局，由肃州区民政局对符合购买条件的廉租住房对象进行登记，并向社会公开登记结果。
　　第十一条　肃州区民政局应根据准予登记家庭的实际困难程度、房源供应情况，按批准或轮候顺序，在待购房源范围内向申购的保障对象配购廉租住房，核发《廉租住房准购批准通知书》。老、弱、病、残、军烈属和两代以上家庭成员共同居住的无房低收入家庭可优先购买。廉租房的配购严格遵循公开、公平、公正、透明的原则。
　　第十二条　申请家庭取得《廉租住房准购批准通知书》后，到市房地产管理局签订购房合同，办理购房入住手续。
　　第十三条　已租住廉租住房的保障对象如愿意购买现住廉租住房的，可向酒泉市房地产管理局直接申请，经审核同意后，可办理相关购买手续。
　　第十四条　在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应及时申报，经审核不符合申请条件的，取消轮候。
　　第十五条　纳入市财政廉租住房资金专户管理的购房资金实行“收支两条线”管理，封闭运行，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。
　　第十六条　购买廉租住房涉及的付款方式、权属登记、上市交易、继承与抵押、物业管理、住宅物业维修资金管理、监督管理等事项执行《酒泉市城镇廉租住房购买管理暂行办法》的规定。
　　第十七条　本实施细则由酒泉市房地产管理局负责解释。




[案情]

2006年10月，A公司为运输一批货物，与B公司签订航次租船合同，约定租用C轮。D公司为C轮的光船承租人。B公司在履行航次租船合同过程中，根据接收的货物情况，向A公司签发了正本提单。提单上记载A公司为托运人，B公司为承运人。2007年1月22日，C轮大副发表共同海损声明。因货物在运输过程中发生货损，作为货物保险人的E公司在支付A公司货物保险理赔款后，于2009年1月22日代位求偿向某海事法院提起诉讼，要求B公司、D公司连带赔偿货物损失约100万美元。

[裁判]

该案的核心争议焦点之一在于D公司作为光船承租人是否需要承担连带责任。

一审某海事法院判决认为，该案为航次租船合同纠纷，案涉货损发生在承运人责任期间内，承运人应当承担赔偿责任。因此，B公司作为航次租船合同的出租人，应当承担赔偿责任；D公司作为实际承运人，应当与B公司承担连带赔偿责任。

二审某高级人民法院判决认为，该案为航次租船合同纠纷，该案中不存在承运人可以免责的事由，因此B公司、D公司对案涉货损承担连带赔偿责任。

最高人民法院（案号为2011民提字第16号）再审判决认为，该案为航次租船合同纠纷。D公司系C轮的光船承租人，实际承运案涉货物，但并非案涉航次租船合同的当事方，不应作为航次租船合同出租人承担责任。尽管海商法将航次租船合同作为特别的海上货物运输合同在其第四章中予以规定，但并非第四章的所有规定均适用于航次租船合同的当事人，所应适用的仅为海上货物运输合同当事人即承运人与托运人之间的权利义务规定，并不包括实际承运人的规定。在提单证明的海上货物运输法律关系中，法律规定承运人的责任扩大适用于非合同当事方的实际承运人，但实际承运人是接受承运人的委托，而不是接受航次租船合同出租人的委托，实际承运人及其法定责任限定在提单的法律关系中。因此，E公司主张D公司为航次租船合同法律关系中的实际承运人没有法律依据。最高人民法院驳回了E公司对D公司的诉讼请求。

[分歧]

上述案例，最高人民法院公报于2011年予以刊登。在审判实践中，又出现了类似案例的纠纷，所不同的是，原告主张选择海上货物运输合同的诉因来进行诉讼，而不是选择航次租船合同的诉因。对此，法院在审理中出现了分歧意见。

第一种意见认为，最高人民法院的公报案例中，已经对航次租船合同的承租人就货损索赔可以选择的诉因，以及是否可以要求实际承运人赔偿货损问题，作出了明确的认定，因此，航次租船合同的承租人只能选择航次租船合同的诉因进行诉讼，并且其无权主张实际承运人来承担货损赔偿。

第二种意见认为，公报案例中最高人民法院关于航次租船合同承租人是否可以选择海上货物运输合同的诉因，没有进行阐述和认定，而是直接定性纠纷为航次租船合同纠纷，因此审判实践中，是否可以允许航次租船合同承租人选择海上货物运输合同的诉因，仍应依据法律和法理进行具体分析。关于实际承运人责任问题，公报案例的无责认定，是以诉因为航次租船合同纠纷为前提，因此如果诉因为海上货物运输合同纠纷，则实际承运人是否承担责任仍需进行具体的分析。

[评析]

笔者赞同第二种意见，理由如下：

1.从海商法规定本身看。航次租船合同被界定为特殊的海上货物运输合同，因此，承租人选择以海上货物运输合同为诉因来起诉，有法律根据。当然，双方的权利和义务如航次租船合同已有规定，仍应以航次租船合同的规定为准。

2.从提单法律关系来说。航次租船合同的承租人一般会要求出租人签发托运人为承租人，承运人为出租人的提单给承租人。因此，承租人以提单所证明的海上货物运输法律关系来主张权利，有法律依据。况且，如果提单持有人并非航次租船合同承租人时，提单的持有人完全可以依据提单所证明的海上货物运输法律关系来向提单承运人和实际承运人主张权利。如果承租人未转让提单，而自己作为提单持有人，依法依理也应允许其依据提单所证明的海上货物运输法律关系来主张权利。

3.从是否加重实际承运人责任角度看。允许航次租船合同的承租人依据提单所证明的海上货物运输法律关系来诉讼，并不会加重实际承运人的负担。实际承运人的责任，依据海商法的规定，只能存在于海上货物运输的法律关系索赔中，在任何一个航次的运输中，如果发生货损，实际承运人总是存在被托运人索赔的风险。如果允许航次租船合同的承租人，同时也是提单持有人，依据提单所证明的海上货物运输法律关系来向实际承运人主张权利，很明显并不会导致实际承运人责任的加重。但是，假设承租人在起诉时已不是提单持有人，那么他就无权再向实际承运人主张权利。

4.从两种诉因的区别和选择权看。航次租船合同承租人选择的诉因不同，可以主张的权利也不同。承租人如果选择航次租船合同的诉因，那么就可主张速遣费等航次租船合同才有的权利，但同时也丧失了向实际承运人主张权利的机会；如果选择海上货物运输合同的诉因，则无权主张速遣费，但却获得了向实际承运人索赔的权利。此外，两种诉因的诉讼时效也不同，航次租船合同的时效为两年，而海上货物运输合同的时效为一年。上述案例中，原告之所以选择航次租船合同为诉因，考虑的因素之一应就是诉讼时效问题。但不管是现行的法律规定，还是上述最高人民法院的再审判决，都没有限定承租人只能依据航次租船合同来起诉。因此，在两种法律关系并存时，选择何种诉因来起诉，权利应归于承租人。

5.从是否签发提单的角度看。如果航次租船合同的出租人没有签发提单，承租人是否仍可以选择海上货物运输合同关系来起诉？笔者认为，即使出租人没有签发提单，但依据海商法对于航次租船合同属于特殊海上货物运输合同的界定，承租人与出租人之间仍然存在海上货物运输合同的法律关系，此时，承租人仍可以选择海上货物运输合同的法律关系来向承运人和实际承运人主张权利。

综上所述，允许承租人选择海上货物运输合同的法律关系来向承运人和实际承运人主张权利，不仅符合法律规定，没有违背上述公报案例体现的法律精神，而且没有加重实际承运人的法律责任，更能平等保护各方的利益。

（作者单位：厦门海事法院）