湖南省岳阳市人民政府


岳政发[2006]27号

岳阳市人民政府关于印发岳阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知




各县、市、区人民政府，岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直及中央、省属驻岳各单位：

《岳阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经2006年12月6日市政府第55次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。



二○○六年十二月十一日





岳阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法





第一条 为建立和完善我市城镇廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）和省建设厅、省财政厅、省国土资源厅、省地方税务局《关于印发<湖南省城镇最低收入家庭廉租住房管理办法>的通知》（湘建房〔2004〕140号）的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城镇最低收入家庭廉租住房制度的实施与廉租住房管理工作。

发展改革、财政、民政、国土资源、规划、建设、物价、税务、住房公积金管理等部门按照职责分工负责城镇最低收入家庭廉租住房的相关工作。

第三条 房地产行政主管部门会同同级发展改革、规划、国土资源等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划拟制廉租住房发展规划，报同级人民政府批准后实施。

第四条 发展改革部门和国土资源部门应当会同建设、房地产、规划等行政主管部门依据廉租住房发展规划，编制年度廉租住房建设投资计划和土地利用计划。

第五条 城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，人均廉租住房保障面积标准，由当地人民政府根据财政承受能力和居民住房状况确定。

第六条 符合下列条件的最低收入家庭，可以申请享受城镇最低收入家庭廉租住房保障：

（一）家庭成员人均收入符合市、县（市）民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，持有《城镇居民最低生活保障金领取证》；

（二）家庭人均住房建筑面积在10平方米以下（含10平方米），或家庭人均住房面积在10平方米以上，但经房屋安全鉴定部门鉴定为D级危房的。

第七条 城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租或租金核减为辅。

本办法所称租赁住房补贴，是指市、县（市）人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。

本办法所称实物配租，是指市、县（市）人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。

本办法所称租金核减，是指产权单位按照市、县（市）人民政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。

第八条 实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府和单位出资收购的旧住房；

（二）政府和单位出资建设的廉租住房；

（三）政府根据当地情况采用其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房；

（四）各单位腾空的符合廉租住房标准的公有住房；

（五）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。

实物配租的廉租住房来源应当以旧的公有存量住房和收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。

第九条 实施城镇最低收入家庭廉租住房保障的资金，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则。其来源渠道主要包括：

（一）市、县（市）财政预算安排的资金；

（二）市、县（市）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；

（三）市、县（市）土地出让净收益中按规定提取的资金；

（四）社会捐赠的资金；

（五）其他渠道筹措的资金。

第十条 城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专项管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。

财政、审计部门依法监督城镇最低收入家庭廉租住房资金的使用情况。

第十一条 廉租住房建设用地实行行政划拔方式供应，建设项目的行政性收费全免，事业性收费减半，服务性收费给予优惠。对购买旧住房作为廉租住房以及实物配租住房租金收入按照规定给予税收优惠。房地产行政主管部门应将有关信息及时传送给同级地税部门。

第十二条 廉租住房必须严格控制面积标准和装修标准。新建的廉租住房每户建筑面积控制在45平方米左右，原则上不得超过60平方米；建筑装修标准不得超过经济适用住房装修标准。

凡符合本办法第六条规定的最低收入家庭，每户只能租住一处与居住人口相当的廉租住房。

第十三条 廉租住房租金标准实行政府定价。由市、县（市）物价管理部门和房地产行政主管部门根据有关规定拟定，报同级人民政府批准后实施。

单位面积租赁住房补贴标准，按照市场普通商品住房平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。

第十四条 承租廉租住房实行申请、审核、公示、登记制度。

（一）申请。申请家庭由户主或推选具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，向房地产行政主管部门提出书面申请，并提交下列资料：

1、书面申请报告；

2、家庭成员身份证和户口簿；

3、民政部门核发的《城镇居民最低生活保障金领取证》；

4、家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现有住房状况证明；

5、其他有关资料。

（二）审核。房地产行政主管部门受理申请后15个工作日内，通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式完成对申请人所提供资料的审核。

（三）公示、登记。经审核符合条件的，在申请人户籍所在地进行公示。自公示之日起15日内无异议或者异议不成立的，予以登记，并将结果予以公示。

第十五条 经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请租金核减的家庭，由产权单位按照规定予以租金减免；对于申请租赁住房补贴、实物配租的家庭，由房地产行政主管部门按照住房困难程度和登记顺序等规定条件，按顺序发放租赁住房补贴、排队轮候配租住房。

房地产行政主管部门须将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。

在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮候。

第十六条 经房地产行政主管部门确定可获得租赁住房补贴的家庭，可以根据居住需要选择承租符合廉租住房条件的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报房地产行政主管部门审查；经审查同意后，方可与房屋出租人签订住房租赁合同，房地产行政主管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴，并将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。

接受实物配租的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。廉租住房承租人应当按照合同约定按月缴纳租金。

第十七条 廉租住房承租人外迁或者死亡的，同户籍家庭成员需要继续承租的，应当重新提出申请。经审查符合廉租住房条件的，办理继续承租手续。

第十八条 享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房地产行政主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核，并按照复核结果，调整租赁住房补贴或者取消廉租住房保障资格。

第十九条 廉租住房申请人对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向同级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。

第二十条 廉租住房的承租人应当遵守下列规定：

（一）不得弄虚作假，骗取廉租住房承租权；

（二）不得将廉租住房转租、转让；

（三）当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时腾退廉租住房。确因特殊原因不能按期腾退的，经房地产行政主管部门批准，可以在三个月内续租，续租期间按市场普通商品房租金标准交纳租金。

第二十一条 廉租住房的共用部位、共用设施设备的维修养护由产权人负责；自用部位、自用设备的维修养护由承租人负责。承租人腾退房屋时，在使用过程中所发生的房屋维修养护费、装修费不予补偿。

第二十二条 廉租住房承租人原则上不得对房屋进行装修，确实需要进行装修必须经产权单位同意并按规定办理装饰装修审批手续后方可进行，产权单位应当将装修的禁止和注意事项告知承租人，并对装修情况进行安全督查。

第二十三条 廉租住房承租人使用房屋应当服从住宅小区的统一管理，并遵守下列规定：

（一）不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、雨棚、通道、屋面及管道进行违章凿、拆、搭、占；

（三）不得占用、损坏房屋的共用部位、共用设施设备；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（六）不得侵害他人的合法权益。

第二十四条 违反本办法第二十三条规定的，由有关职能部门责令限期改正、恢复原状、赔偿损失，并依法给予处罚。

第二十五条 廉租住房用户的计划生育管理、社会治安综合治理、环境卫生管理，纳入当地社区管理。

第二十六条 最低收入家庭申请廉租住房时违反本办法，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已经领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房租金的差额，或者补交核减的租金；情节恶劣的，并处以1000元以下的罚款。

第二十七条 享受廉租住房保障的家庭有下列行为之一的，由房地产行政主管部门取消其廉租住房保障资格，停止发放租赁住房补贴，停止租金核减，会同产权单位收回其承租的廉租住房：

（一）将廉租住房转借、转租的；

（二）擅自改变房屋用途的；

（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；

（四）无正当理由拖欠租金超过6个月的；

（五）违反廉租住房租赁合同的其他行为。

住户被取消廉租住房保障资格后，房地产行政主管部门应书面告知有关部门及时停止其相关税费优惠。

第二十八条 廉租住房产权单位必须做好廉租住房的租金收取、房屋维修与管理等工作，确保廉租住房的正常使用。

第二十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在廉租住房管理工作中利用职务之便，收受他人财物或者其他好处的，对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的，或者发现违法行为不予查处的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 本办法自发布之日起施行。2001年10月14日发布的《岳阳市城镇廉租住房管理办法》（岳政发[2001]16号）同时废止。




“消费者诉电影院禁止外带饮料侵权”一案评析

胡银月


一
[案例] 2003年12月21日，李冰在华星国际影城花112元买了两张《手机》电影票。当他持票欲进入放映大厅时，检票人员拦住他，认为他携带的饮料不是该影院内卖品部出售的饮料，所以拒绝他自带饮料入场。双方发生争执，后民警前来调解，但检票人员仍坚持拒绝李冰携带饮料入场。
李冰认为，华星国际影城的规定属于霸王条款，严重侵犯了他的权利。同时，该影院卖品部出售的饮料和食品的价格高昂，作为一家电影院却在非主营消费项目上排斥消费者的正当选择权，使人无法接受。故起诉要求华星国际影城赔偿其购票款和交通费共计145元，并向其赔礼道歉并且撤销影城关于禁止食用非影城出售的饮料和食品的店堂告示。
华星国际影城则认为，李冰自愿购买了电影票，并且他在购买电影票之前已经明知“请勿携带非本院卖品部出售的食品饮料入场”的合同预设条款，法律上也没有相关禁止性规定，所以消费者不存在误解和被欺骗的可能。影城还认为，看电影是一种集体消费，影院的预设条款的内容符合大多数观众的要求，同时该项预设条款也是影院行业的国际惯例，影院必须避免易燃易爆、闪光、带味、出响、冒烟等行业禁忌食品进入放映场，以保证观众的人身安全，以使观众得到高质量、高品位的艺术消费。李冰负气自愿放弃观看电影，其所谓的损失应由其自行承担，所以，影院不同意李冰的诉讼请求。
法院审理后认为，法律要平等地保护消费者的消费选择权和消费服务提供者的正当经营权。华星影城提示消费者，该影城禁止消费者携带外购饮品入场观看影片，该规定目前在法律上是不被禁止的。当时影院工作人员劝阻李冰携带外购饮品入场观看影片的行为是履行经营者管理维持影院经营秩序的正当做法，不存在损害消费者的权益之处。该影城内设有卖品部，可供李冰选择消费。虽然该影城提供的食品、饮料的价位远远高于专门从事商品零售的超市、商场，但在市场经济体制下，消费服务提供者在工商部门核准的经营范围内，以自愿、公平的经营准则来追求合法的商业利润最大化是同样要受到法律保护的正当经营行为，因而判决驳回了消费者李冰对华星影院的诉讼请求。
此后，消费者协会就该案例进行了点评，认为影院禁止外带饮料不属于霸王条款。霸王条款指的是不经双方协商而预先拟订条款并重复使用的合同。只有垄断者利用其优势地位，与消费者达成合同时加重对方义务、减轻自身责任，才会产生霸王条款。本案中，华星国际影城在售票处、大堂以及电影票背面的观众须知中均以醒目方式提示消费者，该影城禁止消费者携带外购饮品入场观看影片，就构成了格式合同，但并不带有垄断性质。如果全北京市只有华星国际影城一家电影院，那这种告知就是霸王条款。
二
在这里应该明确的是，无论该影院的规定是否是霸王条款，其通过店堂告示而声称为合同预设的条款为格式条款应毫无争议。但该条款是否就一定已经被订入了合同呢？我们来看以下分析。
根据格式合同的理论，在以格式条款订立消费性合同时，由于格式条款是由经济实力强的经营者单方预先制定，消费者几乎没有确定合同内容的可能性。因此，为了充分保护消费者的合法权益，实现与经营者之间的利益平衡，格式条款订入合同时应有严格的规则。
经营者应合理提醒消费者注意，该提醒以明示方式，即个别地、直接地将格式条款提示给相对人为原则，以提醒相对人注意其中的内容，而以公开张贴公告为例外。经营者还应向消费者提供合理机会了解条款的内容，更重要的是要消费者同意使用格式条款订立合同。但对于格式条款是否需相对人的同意亦有争论。根据我国《合同法》规定，合同订立的程序为要约与承诺，两环节不可或缺。格式条款订入合同仍然需要此二环节，经营者提请注意为要约，消费者同意订入为承诺，这本说应是毫无争议的。但争议的来源在于《合同法》第39条第1款的规定，提供格式条款的一方应当“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。从该款来看，似乎只要提供格式条款的一方履行了规定的义务，格式条款即可订入合同，而不需要考虑对方当事人同意与否，因为该款根本就没有规定相关的内容。不过，这不应是立法者的本意，其真实意思应当是，既然是订立合同，如前所述，肯定只有经过对方当事人同意，格式条款才能订入合同，所以再规定“对方当事人同意”的内容，未免成为废话，故无需特别说明。否则，相对人只有无条件接受并执行该条款的义务，而没有同意或者不同意的权利。作为格式条款的一方，也会将未经对方同意的不合理的格式条款订入到合同中去，导致了当事人之间利益的更加不平衡。
对于消费者的同意即承诺可分为明示与默示同意，就明示而言因其显而易见而不需在此进行赘述。默示同意即格式条款提供者明示格式条款，并已给予相对人合理机会了解条款内容，相对人没有做出反对的意思表示。本案例中，李冰正是做出了此种反对的意思表示。
对于华星国际影城的“李冰自愿购买了电影票，并且他在购买电影票之前已经明知‘请勿携带非本院卖品部出售的食品饮料入场’的合同预设条款，所以消费者不存在误解和被欺骗的可能”辩解，实在不敢苟同。其一，对于李冰的所谓“明知”只不过是一种推定的明知，并非经营者以张贴公告这种例外方式提请相对人注意，相对人就一定会明知，且对于这种“明知”经营者还应负举证责任；其二，这里本就不存在消费者是否误解和被欺骗的问题，而只是该条款是否被订入合同的问题；其三，该影城的说法实质上是剥夺相对人合理机会了解条款内容并做出反对意思表示的权利。
三
我国特别法对格式条款也有规定，《消费者权益保护法》第24条规定，经营者不得以格式条款，通知、声明、店堂告示等方式作出的对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
如果说对上述格式条款是否订入了合同仍有疑问的话，那么该条规定也清清楚楚地说明了即使上述格式条款成为了合同的内容，该内容也因其作出的对消费者不公平、不合理的规定而归于无效。分析如下：格式条款的相对人在订立合同过程中居于附从地位，对提供者提出的格式条款，并无磋商交涉机会，只能概括地接受或不接受，不能对格式条款内容作增删修改。 由于格式条款系由合同之一方当事人单方提出，故该当事人于提出格式条款时，利欲之驱动常使之以追求一己之最大利益为目标，而忽略对合同相对人的保护。使用人通过格式条款，即可排除法律规定，结果酿成在条款提供者限制或剥夺相对人契约自由的情形 ， 格式条款多有限制对方权利或就与合同无关之事项限制一方权力之条款。我们看到在上例中，李冰购买电影票消费者去影院看电影，其义务是支付票款，影院的义务是提供放映服务，其他诸如限制自带饮料等事项，跟该合同没有关系。影院作如此规定，实际是就与合同无关之事项限制一方之权力，实则不公平不合理的条款。
影院禁止观众自带饮料入内，冠以国际惯例，即影院必须避免易燃易爆、闪光、带味、出响、冒烟等行业禁忌食品进入放映场，以保证观众的人身安全，以使观众得到高质量、高品位的艺术消费，其自己却又高价出售饮料，难道他们出售的饮料就比别处销售的具有特殊的优越性？答案毫无疑问是否定的。电影院作出这样的规定是变相的强行搭售行为，规定内容应视为无效，电影院不能擅自增加合同条款，强行禁止消费者自带饮料。尤其是现在整个行业都有这种规定，这就限制了消费者选择影院的权力，迫使消费者只能购买影院的高价饮料。 这种行为实际是侵犯了消费者的合法权益，是应予以撤销的。
四
对法院判决驳回李冰要求华星国际影城赔偿其购票款和交通费共计145元，并向其赔礼道歉并且撤销影城关于禁止食用非影城出售的饮料和食品的店堂告示的诉讼请求，我认为有不妥之处。
如前分析，影城关于禁止食用非影城出售的饮料和食品的店堂告示已然违反了《消费者权益保护法》，当属未订入合同或属无效，法院应支持李冰要求撤销该店堂告示并向其赔礼道歉的诉讼请求。
对李冰要求华星国际影城赔偿其购票款和交通费共计145元的诉讼请求，影院称“因其负气自愿放弃观看电影，其所谓的损失应由其自行承担”的辩解也是站不住脚的。李冰虽然放弃了观看电影，但说是“自愿放弃”恐怕是不准确的，李冰之所以放弃是因为影院拒绝让他带着非影院销售的饮料进入放映大厅。李冰虽然有防止损失扩大的义务，但其只对损失扩大部分负责，要求其对全部损失负责是不公平亦不合理的。
我国《民法通则》第１１３条规定：“当事人双方违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”第１１４条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”
这就是过错相抵原则的体现，法律设立过错相抵原则，是损害赔偿制度的公平分担和民法的诚实信用原则的具体体现。在损害赔偿中，若只考虑违约方的过错，不考虑受害方是否有过错，则无形地将受害方因自己的过错所造成的损害，转嫁到违约方身上，显然有失法律公允。 因此对于受害方也有过错的，应根据双方过错的大小、轻重、主次，分别承担相应的赔偿责任。本案中，由于李冰的过失造成了损失的扩大，因此，他应对该损失负责。相应地，华星国际影城的赔偿数额可以相应地减少而非可以不负责任。