宪政之路

（作者：周倍良，清华大学法学院。完稿时间：2004年5月15日）


今天，刚好是中国法律近代化的100年纪念日，此时写这篇文章可谓意韵深长。100年前的5月15日，风雨飘摇中的大清帝国修订法律管奉诏参酌东西洋各国法典，会通中外，大刀阔斧删修旧律，订立新法，以图国家变法自强，也是自那一天开始，独步世界法律体系之林、延续前余年的中华法系逐步解体，文明古国在“三千年未有之大变局”下，一步步与“祖宗成法”决裂，出现了一大批三千年未有之新型法律，近代意义上的法律体系也由此在中国奠基。但百年法律史并非平直的线形史。以保障人权为内核的近现代法律，犹如一朵温室里的玫瑰，须有适宜的文化土壤、稳定的社会温湿度方能茁壮成长，而百年的战乱、动荡乃至改朝换代，使得百年法制走上了一条命运多蹇的崎岖路。直至晚近的二十余载，法制之路才渐趋明朗、稳健。
近代各国走上法治之路，首当其冲的便是制定一部宪法抑或宪法性的制度，从而从根本上确保资本主义革命的成果——遏制封建专制、维护人权。启蒙学者从自然法理论出发推演出一套完整的近代法治理论体系，认定由人民制定的宪法是最能反映自然正义的法律，因为它是人类理性的直接体现，它的法律效力高于其它法律，因而由宪法作为检验制定法的标准。在这一思想下，从而确立了宪法在近现代法治之路中至上的地位。纵观世界各国法制进程，我们很容易看到，宪法在一个国家民主与法治进程中所扮演的重要角色。在西方，宪法被认为是体现了理性与正义的自然法原则的载体，它是人民防范政府、保障人权、维护法治的基石。所以，可以说法治就是宪治。法治的形成以宪法至上为标志，没有宪法的至上就不可能有法治，宪法至上标志着民主制度的确立和法治价值的实现。
百年大脉络
翻开中国“宪政”的百年历史画卷，我们非常遗憾的看到在中国法制近代化的一百年里，大部分时间是有宪法而无宪政，更甚是无法无天，宪法完全成为一纸空文。从1908年，清政府颁布第一部宪法性文件《钦定宪法大纲》，到民国初年袁世凯的“天坛宪法”，再到1946年，蒋介石强订“伪宪法”，宪法在这些政府手中变成了独裁专制的工具。正如一宪法专家所言：“用宪法搞专制是中国人的一大发明。清王朝、袁世凯、曹锟、蒋介石无一例外，最终导致有宪法而无宪政的结果。”1954年，新中国宪法给了我们短暂的欣喜。但随之而来的却是更大的倒退，“文革”的开始，中国进入到了一个无法无天的时代，1975年宪法更是干脆用政治代替了法律，毫无法治可言。随着改革开放，中国迎来了法制的春天。2004年3月，我们更是将“三个代表”、保障人权和保护私有财产载入宪法，标志着我国法制建设进入了一个新的境界。但我们仍应清醒的看到中国宪政依旧处于极奇尴尬之处境，享有最高权威的法，目前还只是高高在上的摆设，公民宪法权利肆意被侵犯而投诉无门，政府有恃无恐越轨、出线，目中无法……中国宪政之路还很长……
反思法律文化
美国学者弗里德里希认为，一切文化现象都应该为一整套相关联的价值观、利益和信仰的体系的呈现。因此，西方的宪政论是基督教文化的一部分。从古希腊时开始，西方国家的信仰体系中出现了一种更高权威来源的正义观，它是建立基督教社会正当的政治秩序的理论来源。由此可见，一国法治的发生与该国的社会结构和文化传统是有密切关系的。而在中国，儒家学说在传统文化中占据了主导地位，它强调家国同构、义务本位、道德本位、重刑轻民、无讼是求等等。这集中反映了中国传统法文化是建立在宗法等级制的基础之上的。在这种宗法制度下，伦理规范与法律规范相混淆，世俗的政治权利主宰了一切，封建专制得到了纲常伦理的强有力支持，社会意识中出现了人对自然力量的依附，神与自然融为一体，不能出现西方社会那种超验宗教的产生，不能像西方一样分离出一种超世俗的正义标准。那么，人们便很难以从礼这种道德思想体系中抽象出具有相对独立性的法学体系。
因此在西方民众正轰轰烈烈的为权利而斗争时，习惯了“三纲五常”的中国老实巴交的农民是万不会想到君主立宪、天赋人权之理念的。时至今日，大部分中国民众权利意识依旧如沉睡之雄狮，深埋于腹中。这也在一定程度上导致了中国法治屡屡停滞不前。正如大学者梁漱??壬??档哪茄?爸泄?氖О茏匀皇俏幕?氖О埽?餮蟮氖だ?匀灰彩俏幕?氖だ??诮涛侍馐侵形魑幕?姆炙?搿Ｖ形魑幕?墓乖煅莼?煌??ぞ鲇谥芸捉涛幕?突?浇涛幕?！?br> 反思自身，或许我们真需要西方民众像斗士一般为权利英勇无畏奋斗之精神，需要日本那样卧薪尝胆、积极主动学习西方的决心，而不是引进西方法律却只得到一具躯壳，没有它的灵魂——法律文化。
迈向权利的时代
我们可以明显的看到我们面对的不再是一个民如草芥、一名不值的时代，我们面对的是一个权利解放，高举人权的时代，我们有理由为我们的权利高呼，有权利为我们的权利筑起高高的堡垒。近二十年来，法制第一次在儒教文化的中国土壤中生长起来。一个突出的表现是，长期以来的义务本位逐渐转向了权利本位，在文革中被批判的法律面前人人平等的理念，不仅被再次写进宪法，而且现实基础越来越牢固，老百姓开始对自己的权利“斤斤计较”起来。
我们欣喜的看到当权利受到侵害时，越来越多的人选择了用法律作为保护自己的武器。被称作“宪法司法化第一案”的山东齐玉苓案、一举废除收容遣送制度的“孙志刚”案、轰动一时的“公务员乙肝歧视”案……这是个权利的时代，民众在面对侵犯时，已不在沉默，他们高举维权大旗，奏响了中国法治化大踏步前进的号角。但是我们依旧看到中国的宪政的道路还很长，宪法作为最高法却不能进入司法程序，以致公民的宪法权利得不到维护；作为现代社会最后阀门的“违宪审查”制度还存有诸多需要改进之处；法律文化、法的意识还只是看起来很美……
诚然，我们现在还不能说中国已经完全建成了一个法治社会，而且我们深知我们离目标尚远，但我们应当欣慰的是：百年后的今天，中国法治重拾理想，步入正轨，我们已经大踏步的在路上。


广东省人大常委会


广东省城镇房地产权登记条例
广东省人大常委会


（1994年7月6日广东省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1994年7月15日公布 1994年9月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 登 记
第三章 法律责任
第四章 附 则

第一章 总 则
第一条 为确认房地产权属，加强管理，保障房地产权利人的合法权益，根据法律、法规有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内城镇的房地产权登记适用本条例。
第三条 县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。
第四条 依法核准登记的房地产权利受法律保护。房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

第二章 登 记
第五条 房地产权属实行登记发证制度。
房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共用情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由省人民政府房地产管理部门统一印制。
第六条 房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请；房地产是共有的，由共有人共同申请。
第七条 申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。
由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。
第八条 下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：
（一）新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证；
开发新建的商品房屋交付使用时，开发单位办理权属登记，必须交回土地使用证并予以注销；
（二）购买新建商品房屋，在房屋交付使用时，买方凭房屋买卖合同，申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（三）拆迁补偿的房屋，在房屋交付使用时，房地产权利人持原房地产权属证明和拆迁补偿协议书，申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（四）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，由有关当事人申请办理转移、转让或者变更登记，换发新的房地产权证；
（五）房地产设定抵押权、典权的，由有关当事人办理他项权登记。
第九条 权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：
（一）申请人的身份证明；
（二）房地产权属来源证明或者权利证书；
（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；
（四）缴纳房地产税的证明。
权利人居住在香港、澳门地区的，申请期限为六个月，居住在台湾地区或者国外的，申请期限为一年。
权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的五日后，顺延登记期限。
第十条 房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：
（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十日内核发房地产权证；
（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十日内核发房地产权证；
（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五日内核准登记。
对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。
第十一条 房地产管理部门应当将房地产权登记的有关土地使用资料抄送同级土地管理部门。
第十二条 有下列情形之一的房地产，房地产管理部门应当作出暂缓登记的决定，并自作出决定之日起十五日内书面通知申请人：
（一）产权纠纷尚未解决的；
（二）违章建筑未经处理的；
（三）法律、法规规定暂缓登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，房地产管理部门应当予以核准登记。
第十三条 房地产权证灭失的，权利人应当在当地的报刊声明作废，向房地产管理部门申请补发。
第十四条 有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：
（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；
（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。
撤销登记的决定应当自作出决定之日起十五日内书面通知当事人。

第三章 法律责任
第十五条 当事人利用非法手段获得房地产权核准登记的，由房地产管理部门撤销核准登记，可并处二千元以上一万元以下的罚款。造成他人损失的，应当负赔偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 房地产管理部门工作人员不按期完成登记工作、玩忽职守、徇私舞弊的，应当追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 当事人对房地产管理部门作出的不予登记的决定、或者撤销登记的决定、或者行政处罚不服的，可以自接到决定或者处罚通知书之日起十五日内向上一级房地产管理部门申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在
接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的房地产管理部门申请人民法院强制执行。

第四章 附 则
第十八条 本条例施行前，县以上人民政府颁发的有关房地产权属证书继续有效。
第十九条 本条例自1994年9月1日起施行。



1994年7月15日