国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局
国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局
为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》(以下简称《办法》)，加强对划拨土地使用权的管理，现就实施《办法》中有关地籍管理的几个问题提出如下处理意见：
一、地籍管理是土地使用制度改革的基础工作，也是加强土地权属管理的重要措施。各地要采取切实措施有计划、按程序加快地籍调查、土地登记、发证和土地定级估价等工作的步伐，尽快建立地籍管理制度，为深化土地使用制度改革服务。
二、尚未完成地籍调查、土地登记、发证的地区，对土地使用权出让、转让、出租和抵押的宗地，可以宗地进行地籍调查、登记发证。权属界线需经相邻宗地使用者签字认可，界址点必须设永久性界标。面积较小的宗地如暂不具备实测界址点坐标的条件，可用钢尺丈量宗地界址边长和
确定宗地几何形状的条件距离及界址点栓距，保证用实量数据计算宗地面积；面积大于2000平方米的宗地界址点必须实测坐标，有条件的要尽可能利用城市统一坐标系统，没有条件的可施测自由坐标。
三、划拨土地使用权出让登记手续，由土地使用者在签订出让合同交付出让金后，持国有土地使用证、土地使用权出让合同和土地出让金交付凭证，到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，对符合规定的，在土地使用者原土地登记卡和土地证书变更记事栏内登记土地使用权出让合
同号、签约时间、批准机关、出让价格和出让期限等变更或新增内容，也可更换土地登记卡和土地证书，土地归户卡作相应变更。
四、土地使用权转让、出租、抵押登记，分别由转让人和受让人，出租人和承租人，抵押人和抵押权人共同提出申请并提交《办法》第十七条规定的证明文件和材料。土地管理部门审核后，符合规定的，将审核结果和意见填入土地登记审批表。对土地使用权转让登记经县级以上人民政
府批准后，办理注册登记，向受让人颁发国有土地使用证，同时注 销转让人原土地登记和土地证书。对于出租、抵押登记，可在原土地登记卡、归户卡和土地证书变更记事栏内，分别登记出租、抵押的时间、期限、租金或抵押金额、承租人或抵押权人的名称、地址等，向承租人或抵押权?
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五、注销土地使用权出租抵押登记，合同终止后，承租人和抵押权人分别将土地使用权承租证明书和抵押证明书交出租人和抵押人，出租人和抵押人持土地证书、租赁合同及承租证明书、抵押合同及抵押证明书到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，符合规定的，在土地登记卡、
归户卡及土地证书有关出租、抵押登记栏目上加盖注销戳记，并注明注销日期和原因，注销土地使用权承租、抵押证明书。因处分抵押财产而取得土地使用权的，由抵押人和抵押土地使用权取得人按土地使用权转让的登记程序办理。
六、注销土地使用权出让登记，土地使用权出让期届满，土地使用者持土地证书和出让合同到土地管理部门申请办理。土地管理部门审核后，注销出让土地登记，收回或更改土地证书。
七、《办法》第二十六条所称基准地价，是按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格；所称标定地价，是在基准地价基础上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。
为满足深化土地使用制度改革的需要，各城镇要积极开展土地定级估价工作，尽快建立健全以基准地价和标定地价为核心的地价体系。
目前暂无条件全面开展土地定级估价的城镇，为应急需，可结合清理整顿土地市场，根据各城镇特点选用附件介绍的方法，首先评估出土地使用权出让、转让、出租、抵押区域的临时基准地价和标定地价，作为确定补交土地使用权出让金额的依据。
附：基准地价和标定地价评估的简易方法
一、资料收集：
评估临时基准地价和标定地价所需收集的资料主要是土地市场中各种土地使用权转移资料，其转移类型、调查的具体内容、资料来源见下表：
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土 地 ｜ ｜
使用权 ｜ 调 查 内 容 ｜ 资 料 来 源
转移类型｜ ｜
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土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交价或向有关部门申报的在交价格、面 ｜双方当事人及主管部门、公证处、税务、财政
转 让 ｜积、土地用途 ｜部门、街道办事处
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土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交租金或向有关部门申报成交租金、土地 ｜租凭双方及其主管部门、公证处、税务局、街
出 租 ｜面积、土地用途、资本化系数 ｜道办事处
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜土地折价入股标准、出地方的年收益、双方各占 ｜
联 营 ｜资本份额、土地用途、土地面积、资本化系数、容 ｜经营双方及主管部门
入 股 ｜积率 ｜
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联 合 ｜房屋建筑造价标准、房地产开发资本利润及利息 ｜
｜率、房屋建筑税费、双方分成比例土地用途、土地 ｜各地建筑定额标准、物价、建行、建房双方、
建 房 ｜面积、容积率等 ｜产权登记公证机关
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以 地 ｜房屋售价(含土了)、所得房屋面积、用途、让出土 ｜双方当事人及主管部门、开发公司、房地产
换 房 ｜地面积、让出土地容积率 ｜交易所、物价、工商部门、产权登记机关
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房 屋 ｜房地交易价、房屋建筑造价及建筑税费、房屋拆 ｜交易双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜迁补偿标准、房地产开发资本利润及利息率、折 ｜各地拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、
买 卖 ｜旧率、用地面积、土地用途、房屋成新、容积率 ｜财政、税务、物价、建造等部门
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房 屋 ｜租金总额、房屋建筑造价、资本利润及利息率、管 ｜租凭双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜理、折旧、维护费、税金、土地面积、土地用途、房｜各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等
出 租 ｜屋拆迁补偿标准、资本化系数、容积率 ｜部门、街道办事处、建行、房地产开发公司
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
商品房 ｜商品房售价、房屋造价、征地或拆迁成本、资本利 ｜各省建筑定额标准、开发公司、买房单位、产
｜润及利息率、基础设施建设费、土地用途、土地面 ｜权登记机关、物价、建行、建设及规划部门、
出 售 ｜积、容积率、税金及教育费附加、管理费 ｜税务局
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
企 业 ｜兼并方付出的资金、固定资产作价标准、被兼并 ｜兼并双方及主管部门、国有资产管理部门、
兼 并 ｜方的设备、厂房等资产现值 ｜固定资产估价机构
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征 地 ｜ ｜
拆 迁 ｜征地费、拆迁标准及安置办法、基础设施配套费、 ｜各省建筑定额标准、各地拆迁标准、开发公
开 发 ｜土地用途、土地面积、容积率 ｜司、城建部门、税务部门、土地部门
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二、样点资料审核与整理
对收集到的各样点资料必须进行认真审核，剔除有错漏的样点，同时按行业进行归类，在此基础上，根据土地使用权转移的不同方式，按照下列公式计算出各样点的地租、地价：
1. 土地使用权转让
地价＝土地转让方获取的资金或实物拆价/土地面积
2. 土地使用权出租
年地租＝每年得到的资金或实物价值/土地面积
地价＝年地租/资本化系数
3. 土地入股、联营
年地租＝土地股每年分享的利润或股息/土地面积地价＝地租/资本化系数
4. 联合建房
(房屋单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分摊土地面积
(单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积×容积率
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分成建筑面积
5. 以地换房(同一)
转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
转让的土地面积
6. 房屋买卖
房地售价-房屋现值-税金-管理费
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积
式中：房屋现值＝房屋重置价×成新度
房屋重置价格-房屋废弃后的残值
＝房屋重置价-－－－－－－－－－－－－－－－×房屋已使用年数
房屋耐用年限
税金：主要指契税等
7. 商品房出售(以每栋楼为单位计算)
房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
用地面积 用地面积
8. 房屋出租
房地年收益-房屋现值×(房屋还原率+年折旧率)-管理费-维修费-保险费-税金-利息
年地租＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积 土地面积
式中：房屋还原率应稍高于土地还原率，可采用银行通行投资利率。
重置价格-废弃后残值
年折旧费＝－－－－－－－－－－
耐用年限
年折旧费
年折旧率＝－－－－
重置价格
利息＝房屋现值×年利息率
管理费：按年租金的2~5%计
维修费：按建筑造价的1. 5~2%计
保险费：按房屋造价1. 5~2‰计
税金：按年租金12%计
地价＝地租/还原率
9. 企业兼并
付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用-被兼并企业设备、厂房现值
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地总面积
10. 土地征用、拆迁开发
地价＝征地拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正
三、标绘地价样点图
为了直观反映城镇中的地价变化趋势，更好地分析城镇地价变化规律，要将计算出的各样点地价额标绘在城镇平面图上。
地价样点图要按工业、住宅、商业三种用途分别绘制，也可以采用不同的颜色、图示将三种地价样点绘制在一张城镇平面图上。
根据样点图的分布规律，对偏离区域地价较大的样点，要在样点资料审核与整理的基础上，对其进一步分析或修正，如容积率、时间等，以便剔除错误或非正常样点的地价资料。
四、样点地价离散度判别与地价区划分
根据地价计算结果和绘制的地价样点图，在对一些样点进行时间、容积率修正的基础上，要按土地用途进行样点地价离散度的计算与判别。
1. 对地价样点图进行定性分析，若城镇中不同区域地价水平有明显差异，要将这些区域划分出来，分区域估算临时基准地价或标定地价。
2. 对城市地价样点或区域地价样点进行定量计算，分别计算城镇或区域内不同用地类型样点地价的平均值，若城市或区域中的地价样点有5%以上的数量偏离平均地价的20%，则必须继续细分地价区域，直至满足上述标准。
3. 对城镇商业中心区的地价最高点或区段，可单独以点、区段地价反映。经过定性和定量分析，若地价样点离散度较大，则要划分地价区，将临街房屋进深、土地用途、建筑密度、容积率、商业繁华状况、交通条件等基本一致的地段划分为同一区域，按区计算地价。地价区划分方法?
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五、临时基准地价和标定地价评估
各城镇可根据当地土地市场的发育状况，选用以下方法评估临时基准地价和标定地价：
1. 土地使用权转移频繁的城镇，按用地类型、商服、交通条件和地价差异划分出不同的区域，按区域和用地类型将分离出的各样点地价进行归类，按下式计算区域内各类用地的“临时基准地价”：
1ｎ
Ｖ＝—∑Ｘｉ
ｎｉ＝1
式中：Ｖ——某一区域某类用地临时基准地价：
Ｘi——该区域内该类用地某一样点地价；
n——该区域内该类用地地价样点总数。
在基准地价的基础上，可按下式核定标定地价：
标定地价＝基准地价×使用年期修正系数×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×(1±时间修正系数)
若当地尚未编制出完整的标定地价评估系数表，为应急需，目前也可只作使用年期和容积率修正，其它修订待条件具备后再逐步完善，其中：
使用年期修正系数＝
1
1-－－－－－－－－－－－－－
(1+资本化系数)±地使用年期
2. 有一定房地交易、出租样点，但又不能满足评估临时基准地价的城镇，若城镇规模较小，内部地价、地租差异不大，可以城镇整体为单位，将各地价样点按用地类型进行归类，按下式计算城镇内该地类地价、地租占房地交易总额的平均比例：
n
∑ Ｘi
i=1
Ｋ＝－－－－－
n
∑Ｙi
i=1
式中：Ｋ—城镇内某类用地地价、地租占房地交易额的平均比例；
Ｘi——某一样点地价、地租额；
Ｙi——某一样点房地交易总额；
n——地价样点数。
若城镇内部不同区域地价、地租占房地交易额的比例有明显差异，应分区域、分地类进行样点资料归类，按上式分别计算各区域内不同地类地价、地租占交易总额的平均比例K。
地块发生土地使用出让、转让、出租、抵押时，由土地管理部门根据其申报房地交易额，按下式直接核定地块的“临时标定地价”。
标定地价房地交易额×K
式中：K——地块所在区域内该类用地地价、地租占总交易额的平均比例。
3. 土地使用权交易量较少，不能满足按上述方法计算地价的城镇，暂以不低于土地使用权转让、出租抵押区域平均征地、拆迁开发费用的125%作为区域的“临时基准地价”，标定地价目前只在基准地价基础上，作使用年期和容积率修订。
地价评估工作完成后，由市、县土地管理部门编制出临时基准地价图和基准地价表，提交市、县人民政府审定后公布。
1992年5月13日
市政府关于印发宿迁市教育费附加地方教育附加和地方教育基金征收使用管理办法的通知
江苏省宿迁市人民政府
宿政发〔2004〕28号
市政府关于印发宿迁市教育费附加地方教育附加和地方教育基金征收使用管理办法的通知
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《宿迁市教育费附加、地方教育附加和地方教育基金征收使用管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
宿迁市人民政府
二ＯＯ四年二月二十七日
宿迁市教育费附加地方教育附加
和地方教育基金征收使用管理办法
第一章 总 则
第一条 为了多渠道筹集教育经费，加快我市教育事业的发展，规范教育费附加、地方教育附加和地方教育基金的征收和使用管理，根据《中华人民共和国教育法》、《中华人民共和国义务教育法》、《中共中央、国务院关于<中国教育改革和发展纲要>的通知》（中发〔1993〕3号）、《国务院关于<中国教育改革和发展纲要>的实施意见》（国发〔1994〕39号）、《省政府关于调整教育费附加等政府性基金征收办法的通知》（苏政发〔2003〕66号）和《省政府办公厅关于转发省财政厅等部门江苏省教育费附加、地方教育附加和地方教育基金征收使用管理办法的通知》（苏政办发〔2003〕130号）等法律、法规的规定，制定本管理办法。
第二条 教育费附加、地方教育附加和地方教育基金是专项用于教育事业发展的政府性基金，应严格按国家和省有关政府性基金管理规定实施征收和管理。
教育费附加是指按照第一条所列法律、法规及《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号）和《国务院关于发布<征收教育费附加的暂行规定>的通知》（国发〔1986〕50号）等规定征收的政府性基金；地方教育附加和地方教育基金是指按第一条所列法律、法规及《财政部关于江苏省教育地方附加费等政府性基金有关问题的复函》（财综函〔2003〕12号）等规定征收的政府性基金。
第二章 征收管理
第三条 我市境内除外商投资企业和外国企业外所有缴纳增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）的单位和个人均应缴纳教育费附加。教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的3%，对从事生产卷烟和经营烟叶产品的单位，减半征收教育费附加。
第四条 我市境内所有缴纳“三税”的单位和个人均应缴纳地方教育附加。地方教育附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的1%。
第五条 凡在宿迁市境内的国家机关、社会团体、事业单位在职人员，各类内资企业的在职职工，“三资”企业的中方在职职工，个体工商户以及其他有工资收入的个人均应按规定的标准缴纳地方教育基金。地方教育基金的征收标准为：月工资收入（以国家统计局劳动工资的统计口径为准）在401－500元的每月征收1元；501-600元的每月征收2元；601-700元的每月征收3元；701-800元的每月征收4元；800元以上的每月征收5元。各地可根据实际情况按月征收或按年定额一次征收。
第六条 教育费附加、地方教育附加和地方教育基金的征收由各级地税部门负责征收，征收时使用省财政部门统一印制的政府性基金票据。
第七条 各地地税部门在征收教育费附加和地方教育附加时，应执行以下规定：
（一）依照现行规定，除铁道系统、各地银行总行、保险总公司等汇总缴纳营业税的单位外，其余在当地缴纳“三税”的单位和个人，均应按规定就地缴纳教育费附加和地方教育附加。
（二）对办理代开发票并代扣、代收、代征“三税”的单位，应同时代扣、代收、代征教育费附加和地方教育附加。
（三）海关对进口产品征收的增值税、消费税，不征收教育费附加和地方教育附加。
（四）经批准减征或免征“三税”的单位和个人，相应减征或免征教育费附加和地方教育附加。
（五）出口产品退税，不退还已征收的教育费附加和地方教育附加。
（六）企业缴纳的教育费附加和地方教育附加，一律在成本中列支。
第八条 在市区范围内的市级机关、中央部委属和省属企事业单位、市直属事业单位、市直属企业单位的地方教育基金由市地方税务局直属机构负责征收，其他不在市区范围内的市直属单位按照属地原则组织征收。
第三章 管理和使用
第九条 各级地税部门征收的教育费附加、地方教育附加和地方教育基金应缴入同级国库，纳入预算管理。
第十条 教育费附加、地方教育附加和地方教育基金应纳入各级财政预算管理，按照“纳入预算、明细核算、先收后支、统筹安排、专款专用、结余结转”的原则管理和使用。各级地税部门应按规定将资金及时全额缴入同级国库。教育部门提出资金安排的具体方案，商同级财政部门同意后执行。各级财政部门按政府预算收支科目的规定进行明细核算，统筹安排使用。
第十一条 教育费附加、地方教育附加和地方教育基金主要用于中小学布局调整、危房改造等改善办学条件和弥补公用经费不足，特别是要重点用于实施农村义务教育，不得用于发放教师工资、弥补财政赤字或抵顶教育事业费拨款。
第十二条 各地征收的地方教育附加和地方教育基金分别按应征收总额的50%和20%通过结算上缴省财政。按地方教育附加和地方教育基金应征收总额的5%通过结算上缴市财政，集中用于扶持农村义务教育和全市教育重点项目建设。
第十三条 地税部门代征教育费附加、地方教育附加和地方教育基金所需经费，由同级财政通过预算安排，不得从教育费附加、地方教育附加和地方教育基金中退库安排。
各级财政部门在安排征收经费时，要通过考核地税部门实际征收业绩并结合其经费总体情况通盘考虑，由同级财政部门按照同级地税部门实际征收入库数的1%的比例通过预算予以安排，并纳入部门预算管理。
第十四条 凡办有职工子弟学校的单位，财政、教育部门根据中共江苏省委《关于搞好国有企业的意见（试行）》（苏发〔1996〕10号）的有关规定，从其缴纳的教育费附加收入中，全额或按比例返还给办学单位，作为对所办学校的补贴。
第四章 职责和监督
第十五条 各级人民政府要加强对教育费附加、地方教育附加和地方教育基金征收和管理工作的领导，各级财政、教育、地税、审计等相关部门要密切配合，切实履行职责，共同做好教育费附加、地方教育附加和地方教育基金的征收和使用管理工作。
第十六条 各级地税部门要严格执行规定，认真做好教育费附加、地方教育附加和地方教育基金的征收管理工作，要做到应征不漏。对拖欠或拒绝缴纳教育费附加、地方教育附加和地方教育基金的，由地税部门按有关法律、法规处理。
第十七条 各级财政部门要加强资金管理，合理安排资金，提高资金使用效益，定期向同级政府和上级财政部门报告资金的征收和使用情况。
第十八条 各级教育部门要按照规定使用教育费附加、地方教育附加和地方教育基金，做到专款专用，不断提高资金使用效益，定期向同级财政部门和上级教育部门报送资金的使用情况。
第十九条 各级审计部门要加强对教育费附加、地方教育附加和地方教育基金的征收、使用情况的审计，对审计发现的问题，依据有关规定进行处理。
第二十条 对挤占、截留和挪用教育费附加、地方教育附加和地方教育基金的，由有关单位责令其纠正并限期归还，并追究单位主管人员和其他责任人责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十一条 本办法由市财政局负责解释。
第二十二条 本实施办法下发后，原我市有关教育费附加、教育地方附加费和人民教育基金征收使用管理办法的相关规定同时废止。