浅析影响公诉活动的八类公安侦查缺陷

郭富选、景宝峰、李旺城


公安侦查缺陷是指在公诉案件侦查过程中，侦查人员由于主、客观上的原因，在收集证据、查明案情上存在的失误或遗漏。由于当前公安侦查活动存在的缺陷，造成不少案件因事实、证据问题反复退补，降低了诉讼效率，增加了诉讼成本，更严重的是导致诉讼当事人的合法权益无法得到保护，破坏了司法的公平正义。我们拟从提出影响公诉活动的八类公安侦查缺陷入手，分析其缺陷的成因及纠正对策。
一、公安侦查存在之缺陷
缺陷一：同一侦查人员在同一时间段讯问不同犯罪嫌疑人。
笔者在一案的办理中发现，在公安讯问笔录上竟显示出同一侦查人员在同一时间段内讯问不同的犯罪嫌疑人，其违反了我国《刑事诉讼法》第91条规定[1]。出现此问题的原因有二，一是记录人疏忽大意填错了时间，二是确因人员有限而导致一人在同一时间交替讯问二名犯罪嫌疑人。当这样的证据同时出示时，给人的第一印象就是一名侦查人员办案，造成的后果轻则是法庭上的被动，重则是证据的不被采用，倘若该证据是有罪证据的话，后果就更不堪设想了。
缺陷二：侦查人员应回避而未回避。
笔者曾经办理过一起故意伤害案，该伤害案发生在某派出所内，民警王某正值案发现场，目睹了案发的全过程，具备了担当证人的资格，他本不该再行使对此案的侦查职能，但他后来作为委托人委托某鉴定机关对该案被害人和犯罪嫌疑人作了伤情鉴定，并向其他办案人员提供了证言。其行为违反了《刑事诉讼法》第28条第3项的规定[2]，应该回避而未回避。因为证人具有不可替代性，办案人员事前既已了解案情，就有向公安司法机关作证的义务，成为案件的证人。在同一案件中，既作证人又作侦查人员，就容易先入为主，主观臆断，不利于客观全面地收集和分析判断证据，进而影响正确认定案件实事、公正处理案件。
缺陷三：证人担任保证人。
笔者在办理王某交通肇事一案中，经审查发现王某交通肇事后电话通知其外甥高某，并由高某驾车将王某带至交通部门。后来，王某被公安机关决定取保候审，同时准许了由高某担任王某的保证人，其做法违反了《刑事诉讼法》第54条的保证人必须与本案无牵连之规定。我们经审查认为，王某的该行为依法应认定为自首，那么高某就应该以证人的身份向司法机关作证。为此，具有证人身份的高某再担任王某的保证人是欠妥的。
缺陷四：侦查实验程序不合法。
公安机关在办理一起交通肇事案件中为了查明事故双方的责任，进行了侦查实验，但卷里无公安局长批准材料，其行为违反了《刑事诉讼法》第108条规定[3]。虽然侦查实验的结果可能是真实的，但由于没有履行批准程序，承办人将案件退回了公安机关。因为侦查实验是一种再现曾经发生过的侦查手段，为与过去发生过的事情达到最大限度地相同，必须保证侦查实验过程中的程序合法，其中重要的条件之一就是严格履行批准手续。
缺陷五：扣押赃物、赃款不出具正式的扣押清单。
某些公安侦查人员扣押了犯罪嫌疑人的款物后，不仅未出具正式的扣押物品清单，并且卷宗中也无任何反映，甚至于连一张白条也没有，其违反了《刑事诉讼法》第115条之规定[4]。法律如此规定的目的就是加强人民群众对公安机关扣押物品等工作的监督，防止某些侦查人员出现违法乱纪现象。所以扣押与案件有关的物品后，扣押机关必须出具详细、确实、正式的物品清单。
缺陷六：拘留时间延长不合法。
从笔者办案的实践看，凡对犯罪嫌疑人采取逮捕强制措施的案件，均经过了第一次延长，约百分之九十以上的都经过了第二次延长。由于现行有关司法解释均未对《刑事诉讼法》第69条[5]中规定的“特殊情况”予以规定，为此笔者不能确定公安机关的第一次延长是否合法，但对于约百分之九十的第二次延长，笔者认为有相当一部分是欠妥的。例如，有些案件为一人犯罪，犯罪嫌疑人的户籍所在地为北京市且为初犯。对此情况，拘留的羁押期限应该说并不需要延长至30日，但公安机关仍进行了第二次延长，很明显这是不符合我国《刑事诉讼法》规定的。
缺陷七：保证人保证和保证金保证两种方式共用。
我国《刑事诉讼法》第53条规定：人民法院、人民检察院和公安机关决定对犯罪嫌疑人、被告人取保候审，应当责令犯罪嫌疑人、被告人提出保证人或者缴纳保证金。《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部关于取保候审若干问题的规定》第四条更是明确指出：对同一犯罪嫌疑人、被告人决定取保候审的，不得同时使用保证人和保证金保证。本来由于上述法律和司法解释的明确规定，对同一犯罪嫌疑人来说，人保与钱保是不应该同时出现的，但笔者在办案中还是发现了该现象的存在。
缺陷八：犯罪嫌疑人的量刑材料不能及时送审。
笔者办理的一起盗窃案中，犯罪事实比较清楚、证据也确实充分，但就是仅仅由于缺乏犯罪嫌疑人的前科材料而不能公诉，导致案件二次退补。甚至有些问题还被被告人或其辩护人提出，造成公诉方被动。例如在一起妨害公务案件中，由于侦查机关取证不全面，只调取了有利于一方当事人的证人证言，而未调取有利于另一方当事人的证人证言，而被告人及其代理人在当庭提出此项要求，并要求新的证人出庭，导致庭审的延期审理，给公诉人造成很大被动。
二、导致侦查缺陷的原因
造成侦查机关在侦查过程中存在种种缺陷，主要有以下几个原因：
（一）部分侦查人员的法律素质不高，法律知识储备不足。
上述人保和钱保的共用以及侦查实验不经批准、应回避而不回避、由证人担任保证人的现象，笔者认为形成的主要原因就是有些侦查人员虽然认识到学法懂法的重要性，但知识储备明显不足。知识是素质的基础。侦查人员法律知识的多寡，决定着其有无成熟的法律心理和观念，对法和法律现象有无正确的看法和评价，同时也是能否依法办事的重要条件。多数侦查人员对有关法律法规内容的掌握还是比较准确的。但是有些侦查人员对法律知识的学习不深入，对有些重要问题的理解存在严重的偏差。
（二）部分侦查人员证据意识不强，固定收集证据的能力欠缺。
作为证据的收集和固定者，有些侦查人员证据意识提高明显滞后刑事诉讼发展的要求，突出表现在收集、固定证据的效率和质量难以满足控罪和庭审的需要。新的刑事诉讼法实行无罪推定的原则，注重对人权的保护，强调程序的合法性，对证据的要求很高，侦查机关应转变过去有罪推定的旧观念，改变过去以供求证、先供后证的重视口供的取证模式，突出对其它人证物证等直接证据的收集和固定，力争使每一起案件都形成一个完整的证据链条。上述拘留时间延长不合法的现象就表明了一些侦查人员的证据意识不强。犯罪嫌疑人在被抓获后不如实供述自己的全部罪行，不应该成为公安第二次延长拘留期限的理由。这就要求侦查人员打破以前的办案模式和办案理念，不要过度追求犯罪嫌疑人的口供。相反的，要在其他证据的调查和取得上多下功夫，用事实和其他证据来突破其心里防线，让犯罪嫌疑人主动交代。
（三）现行的公安侦查机关侦查体制不尽合理。
现行公安机关侦审部门合并的侦查体制在一定程度上影响了刑事诉讼。由于侦查部门的考核标准多局限于破案数量和逮捕犯罪嫌疑人的多少，这就使侦查人员常常满足于这两个标准，而对案件质量则考虑较少，办案重心明显倾向于检察机关审查批捕部门，因为其考核机制重点在于捕与不捕，而不在诉与不诉，更不管是否能提交审判，其是否是有罪和罪轻罪重的问题。不少侦查人员存在着只要检察机关批捕了就万事大吉，这样势必使预审业务中继续取证、补证、深挖余罪等诸多问题就变得毫无意义，削弱了打击犯罪的力度和准度。
（四）现行检察机关与侦查机关的定位存在缺陷。
根据刑事诉讼法的规定，侦查、审查起诉和审判分别由公检法三机关负责，但实质上却形成了以侦查为中心的诉讼结构。在这种结构下，检察机关承担着诉讼风险和后果，但却无权指挥侦查活动、影响证据的收集和固定，侦查人员拥有侦查权，收集、固定证据却不直接承受因证据不足而造成的败诉风险和后果。这种权利和责任的错位，必然造成侦查人员的注意力更多地放在破案和抓获犯罪嫌疑人，而对破案后及时、全面地收集、固定犯罪证据缺乏足够的内在动力，尤其是一些侦查人员对检察机关的退补意见往往拖拉、敷衍，甚至抵触、满不在乎。
（五）个别侦查人员维护犯罪嫌疑人权益的责任心不强。
个别侦查人员认为只要案件得以侦破，有证据能证实犯罪即可，而不是注重证据确实、充分，把案件办成铁案。代表国家力量的机关和个体力量的对比差异以及长期的办案经历，使一些侦查人员淡化了维护犯罪嫌疑人权益的意识。他们漠视甚至于毫不关心犯罪嫌疑人的正当权益，为了能“拿下”案件，他们为尽其所能达到自己的目的，从而采用一些非正当的手段、方法。这样对于采用从表面看来只是有“滥用”嫌疑的“延长拘留期限”手段更不足为奇了。
（六）公安机关警力不足。
由于社会分工进一步细化，公安工作也随之做出重大调整和变革，基层民警面临更大的压力。如：企业改制带来的下岗失业、劳资纠纷等不断引发的群体性事件，涉外经济、第三产业的迅猛发展使跨国经济纠纷增多，境内外流动人口的大量增加造成外口管理难度加大，犯罪行为的有组织化、国际化、隐蔽化、高科技化，使公安安全防范管理工作量大增等等。对公安工作而言，所有的具体工作都落在了基层民警身上。而当前我们国家警察的数量与迅速增加的刑事案件是不成比例的，为此警力不足、特别是刑事警察的力量不足，也是导致上述某些问题出现的因素之一，这也是我们必须理解的客观原因。
三、纠正公安侦查缺陷的对策
减少公安侦查缺陷，从而提高案件质量，在现阶段不可能一蹴而就，这既需要公安侦查机关增强证据意识，提高自身素质，也需要检察机关转变工作方式，加强与侦查机关的交流与沟通。笔者认为在实践中可以从以下几方面考虑：
（一）增强侦查人员的证据意识，提高侦查人员的取证能力。
通过开展专门的如何收集、固定证据的法律业务培训和定期观看庭审案例等方式，提高侦查人员以审判为中心的证据意识，通过提高侦查人员的证据意识，增强侦查人员按照庭审的要求收集、固定证据的能力。
（二）开展侦诉换位活动。
如侦诉控辩对抗赛、邀请侦查人员旁听庭审、业务研讨等，进行角色转换，实行换位思考，通过各种形式的交流活动，引导侦查人员从公诉的角度，从符合庭审需要的角度审视侦查活动，对如何收集和固定证据有更为明确的认识，减少侦查活动的盲目性、违法性，提高在侦查活动收集证据时的准确性和合法性。
（三）是建立依法适时介入、公诉引导侦查机制。
建立重、特大案件定期通报，对一些重大、疑难、复杂案件适时介入侦查活动，使整个侦查活动紧紧围绕公诉工作展开，就侦查方向、取证标准、法律适用等问题进行具体指导，提高侦查质量和效率。
（四）建立定期案件审理情况通报制度。
公诉部门与侦查部门定期对移送审查起诉的案件进行座谈，总结成功之处和教训，以便侦查工作的改进。
注释：
[1] 我国《刑事诉讼法》第91条规定，讯问犯罪嫌疑人必须由人民检察院或者公安机关的侦查人员进行。讯问的时候，侦查人员不得少于二人。
[2] 我国《刑事诉讼法》第28条规定：审判人员、检察人员、侦查人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人及其法定代理人也有权要求他们回避。
云南省昆明市人大常委会


昆明市城市房地产交易管理条例
昆明市人民代表大会常务委员会


（1999年9月23日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 1999年11月26日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）

第一章 总则
第一条 为加强我市城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于昆明市城市规划区内房地产的转让、抵押、租赁和中介服务活动。
第三条 昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门，各司其职，密切配合，负责全市城市房地产交易管理工作。
县（含县级市，下同）房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
建设、规划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门按照各自职责，协助做好房地产交易活动中的有关管理和服务工作。
第四条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第五条 房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规，依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第二章 房地产转让
第六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、互换（交换）、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第七条 以出让方式取得土地使用权的，其土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权在出让年限内可以转让。
土地使用权转让时，其土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为土地使用权出让年限减去已使用年限后的剩余年限。
第九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报该幅土地所在地的有批准权的县级以上人民政府审查批准，并按国家规定办理有关手续和交纳有关费用后，方可转让。
第十条 下列房地产不得转让：
（一）无合法房屋所有权和土地使用权手续的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利期间的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
（七）房地产权属有争议的；
（八）法律、法规规定不得转让的其他情形。
第十一条 下列行为视同为房地产转让：
（一）以房地产权作价出资、入股与他人成立新的法人企业的；
（二）一方依法提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以房屋产权分成的；
（三）收购或者兼并企业时，房地产转移给新的权利人的；
（四）以房地产作价清偿债务的；
（五）企业之间或者其他组织之间进行的房地产转移行为。
第十二条 下列行为不属于房地产转让：
（一）共有人之间对共有房地产进行分割的；
（二）国家机关、由财政拨款的事业单位不改变原土地使用用途，与其下属机构之间进行房地产行政调拨的；
（三）依法继承的房地产。
第十三条 在同一房地产权出售时，当事人在同等条件下按下列顺序依次享有优先购买权：
（一）房地产共有人；
（二）房地产抵押权人；
（三）房地产承租人；
（四）其他依法享有优先购买权人。
第十四条 房地产转让时，当事人应当依法订立书面合同，使用统一的合同示范文本，并自合同签订之日起30日内到房地产所在地的市、县房产管理部门及土地管理部门办理房产转让合同登记备案和土地使用权转让审批手续。
第十五条 房地产转让的成交价格明显低于市场价的，由房产管理部门、土地管理部门委托具备合法资质的房产、土地评估机构对该房地产依法进行价格评估，并按评估价计征有关税费。
第十六条 房地产开发企业申办商品房预售许可证，应当向项目所在地的市、县房产管理部门提交下列文件及材料：
（一）营业执照和资质等级证书；
（二）土地使用权证书和建设工程规划许可证；
（三）工程施工合同及工程施工图；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；
（五）商品房预售方案。
第十七条 市、县房产管理部门应当在接到商品房预售申请书之日起10个工作日内作出答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证并向社会公告；不同意预售的，应当依法说明理由。
第十八条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，并按国家规定到商品房所在地的市、县土地管理部门备案。
第十九条 房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，按住宅质量保证书的约定承担保修责任，并负责办理房屋所有权证和土地使用证。

第三章 房地产抵押
第二十条 房地产抵押，应当凭合法的房屋所有权证、土地使用证分别办理，抵押人和抵押权人应当依法签订规范的书面抵押合同，并自合同签订之日起30日内，到抵押房屋或者土地所在地的市、县房产管理部门和土地管理部门办理登记手续。
第二十一条 办理抵押登记须提交下列材料：
（一）抵押人和抵押权人有效的身份证明或者法人资格证明；
（二）抵押合同原件；
（三）抵押房地产的合法权属证明材料；
（四）可以证明抵押房地产价值的有效资料；
（五）以与他人共有的房屋所有权、土地使用权抵押的，须出具共有人同意抵押的书面文件。
第二十二条 办理抵押登记后，抵押人应持房屋所有权证、土地使用证到房产管理部门、土地管理部门办理他项权利证明书。
第二十三条 下列房地产不得抵押：
（一）已办理土地使用权抵押登记，在抵押期间的房产；
（二）已办理房产所有权抵押登记，在抵押期间的土地；
（三）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十四条 在抵押期间抵押权发生变更或抵押关系终止时，抵押当事人应当自变更或者终止之日起30日内，到原登记机关办理抵押权变更或者注销登记。

第四章 房地产租赁
第二十五条 房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权的，必须按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，土地使用权方可出租。
第二十七条 以划拨方式取得的土地使用权及其房屋所有权出租时，必须按规定办理土地批租手续，领取《土地他项权利证明书》后，方可出租。
第二十八条 出租房屋时，应按规定办理《房屋租赁证》、《房屋出租治安许可证》后，方可出租。
第二十九条 《房屋租赁证》由市、县房产管理部门负责审核办理；《土地他项权利证明书》由市、县土地管理部门负责审核办理；《房屋出租治安许可证》由房屋所在地的公安机关负责审核办理。
房产管理部门、土地管理部门应当在接到当事人申请之日起10个工作日内作出答复。同意发证的，应当核发《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》；不同意发证的，应当依法说明理由。
第三十条 有下列情形之一的，不予发放《房屋租赁证》和《土地他项权利证明书》：
（一）房地产权属有争议的；
（二）共有房地产未取得其他共有人书面同意的；
（三）违法用地或违章建筑；
（四）不符合房屋安全标准的；
（五）房地产权已设定抵押而未经抵押权人书面同意的；
（六）法律、法规禁止出租的。
第三十一条 房地产权利人出租房地产权时，应依法与承租人订立书面合同，并自合同签订之日起，30日内，携带下列材料到房地产所在地的市、县房产管理部门、土地管理部门办理登记备案手续。
（一）《房屋租赁证》；
（二）《土地使用证》或者《土地他项权利证明书》；
（三）房地产租赁合同；
（四）承租人的有效身份证明。
第三十二条 房地产租赁合同履行期间，其房地产权属发生转移，在同等条件下承租人有优先购买权。受让人与承租人不属同一人时，受让人应当继续履行原租赁合同。
第三十三条 房地产承租人在租赁期内，经房地产权利人书面同意，房地产承租人可以将承租房地产的部分或全部转租给他人，并按规定订立转租合同和办理登记备案手续。
房地产承租人有权拒付出租人提出的合同约定之外的费用。承租人因自己的原因不使用其房地产时，仍应当交付租金和承担合同义务。

第五章 中介服务
第三十四条 中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三十五条 设立房地产中介服务机构应当经市、县房产管理部门、土地管理部门进行审查，符合资质条件的，按规定发给相应的资格证书。
第三十六条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有规范的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的资金和相应的专业技术人员。
设立房地产中介服务机构应当持资质证书到工商行政管理部门注册登记，领取营业执照后，方可营业。
第三十七条 从事房地产中介服务的专业人员，应当按照国家有关规定取得与其专业相应的资格证书，到市、县房产管理部门、土地管理部门登记备案，方可从事本专业的中介服务活动。
第三十八条 承办房地产中介服务业务应当订立规范的书面合同，并到市、县房产管理部门、土地管理部门登记备案。
第三十九条 房地产中介服务机构及房地产中介服务人员在房地产中介服务活动中应当公正合理、诚实守信，不得有下列行为：
（一）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（二）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取不正当的利益；
（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（四）法律、法规禁止的其他行为。
第四十条 市、县房产管理部门、土地管理部门每年定期对所管辖的房地产中介服务机构及房地产中介服务人员进行审验，并公布审验合格的机构和人员名单。
第四十一条 在房地产交易中，涉及到土地使用权处置的，必须进行地价评估，并按规定的审批权限，报土地管理部门确认。
土地使用权价格的评估，只能由国家和省确认的具有评估资质证书的地价评估机构进行。没有土地价格评估资格的机构，出具的土地价格评估报告一律无效。

第六章 其他规定
第四十二条 个人根据国家和省、市人民政府有关城镇住房制度改革的规定，按照成本价购买的公有住房或者按照国家指导价购买的经济适用住房（包括安居工程住房和集资、合作建房），并已取得完全产权的，允许上市交易。
第四十三条 已购公有住房和经济适用住房首次上市出售，当事人应当向市、县房产管理部门提出申请。房产管理部门自收到已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请之日起10个工作日内，作出是否准予其上市出售的书面意见。
经审核准予出售的住房，应进入统一的房地产交易所挂牌上市，公开出售；交易完成后，买卖当事人应当按规定到有关部门交纳税费和办理房屋所有权和土地使用权登记。
第四十四条 已购公有住房和经济适用住房抵押、出租时，应当按本条例规定办理房产抵押登记、租赁登记备案和有关手续。
第四十五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法。由昆明市人民政府另行制定。

第七章 法律责任
第四十六条 违反本条例第十条（一）、（二）、（三）、（四）、（八）项规定转让房地产的，转让行为无效。由市、县房产管理部门、土地管理部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以转让价款2％的罚款。
第四十七条 未办理商品房预售许可证擅自预售商品房的，由市、县房产管理部门责令限期补办许可证或者退还预购人购房款。逾期不改正又不停止预售的，责令停止预售，处以已收取预售房款总额1％的罚款。
第四十八条 未办理《房屋租赁证》擅自出租房屋的，由市、县房产管理部门责令限期补办；逾期不办的，责令停止租赁行为，没收违法所得，并处违法所得两倍以下的罚款。
违反本条例第二十六条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，而出租土地使用权的，由市、县土地管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得50％以下的罚款。
以划拨方式取得土地使用权的单位、个人。未经市、县人民政府批准，擅自转让、抵押、租赁房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并处违法所得50％以下的罚款。
第四十九条 违反本条例，有下列行为之一的，由市、县房产管理部门、土地管理部门对责任者给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）伪造、涂改《商品房预售许可证》或《房屋租赁证》、《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》的，没收其证书，有违法所得的，没收其违法所得；情节严重的，处以1000元以上20000元以下的罚款；
（二）未按期办理房地产转让审批或合同登记备案的，责令限期补办。逾期不补办的，按转让价款的1％处以罚款；
（三）未按期办理房地产抵押合同登记、抵押权变更或注销登记的，责令限期补办，逾期不补办的，按抵押房地产价值的1％处以罚款；
（四）未按期办理房地产租赁合同登记备案的，责令限期补办，逾期不补办的，处以2000元以上5000元以下的罚款，或者吊销其《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》；
（五）未办理房地产中介服务合同登记备案的，责令限期补办，逾期不补办的，处以2000元以上5000元以下的罚款。
第五十条 违反本条例第三十九条规定之一，或者未取得房地产中介服务资格、经审验不合格擅自从事房地产中介服务业务的，由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期改正。有违法所得的，没收违法所得。逾期不改正的，对责任人处以1000元以上3000元以下罚款，对
责任单位处以10000元以上30000元以下罚款。
在房地产中介服务活动中，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构及责任人承担赔偿责任。
第五十一条 以出让方式取得土地使用权的单位、个人转让房地产时未按规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期办理。
第五十二条 对个人罚款超过2000元、对单位罚款超过30000元、吊销《商品房预售许可证》及《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》的，市、县房产管理部门、土地管理部门在作出行政处罚决定前，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
第五十三条 违反本条例规定的行为，属其他有关行政管理部门处罚范围的，由相应部门依法处理。
第五十四条 房产管理部门、土地管理部门工作人员在房地产交易管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分。给当事人造成经济损失的，依法赔偿。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房产管理部门、土地管理部门超出规定的工作时限，未办理当事人登记备案、办证等有关手续的，追究责任人的行政责任。
第五十五条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期未申请复议也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第五十六条 涉外房地产交易、军队与地方之间的房地产交易，适用本条例。法律、法规另有规定的，从其规定。
第五十七条 本条例自公布之日起施行。


（1999年11月26日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）


云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议，审议了《昆明市城市房地产交易管理条例》，同意省人大财政经济委员会的审议结果报告，决定批准这个条例，由昆明市人民代表大会常务委员会公布施行。



1999年11月26日